بررسی مالکیت پشت بام مغازه : حق و حقوق شما

امروز تصمیم داریم در مورد قوانین مالکیت پشت بام مغازه صحبت کنیم که ابعاد متعددی دارد. البته، مقصود ما قوانین پشت بام‌های واحدهای تجاری و مغازه‌های چند طبقه است. چراکه در صورت یک طبقه بودن مغازه مسلما هیچگونه اختلاف نظری در مورد قوانین استفاده از پشت‌بام وجود ندارد.

با توجه به این که امروزه تعداد واحدهای تجاری رو به افزایش است، ما سعی خواهیم کرد که در ادامه این بحث این موضوع را به طور دقیق مورد بررسی قرار دهیم. شما نیز اگر در یک واحد تجاری فعالیت می‌کنید و در مورد قوانین مالکیت پشت‌بام اطلاعات کافی ندارید، بهتر است که در ادامه ما را همراهی کنید تا بتوانید این قوانین را بهتر درک کنید.

مفاهیم کلیدی در خصوص مالکیت پشت بام مغازه:

1. سند مالکیت:

• اولین و مهمترین منبع برای تعیین مالکیت پشت بام مغازه، سند مالکیت آن است.
• در سند مالکیت، مشخص می شود که مالکیت پشت بام به چه کسی تعلق دارد.
• در برخی موارد، مالکیت پشت بام به صورت مجزا در سند قید می شود و در برخی دیگر، جزئی از مساحت مغازه محسوب می شود.

2. پروانه ساختمانی:

• پروانه ساختمانی می تواند اطلاعات مفیدی در خصوص مالکیت پشت بام ارائه دهد.
• در پروانه ساختمانی، ممکن است کاربری مجاز برای پشت بام مشخص شده باشد.
• همچنین، ممکن است در پروانه ساختمانی، به مالکیت مشترک ساکنین از پشت بام اشاره شده باشد.

3. قانون مدنی:

• قانون مدنی ایران، در مواد مختلف به موضوع مالکیت و حقوق مرتبط با آن پرداخته است.
• برخی از مواد قانون مدنی، به طور مستقیم به مالکیت پشت بام و حریم آن اشاره دارند.
• برای مثال، در ماده 136 قانون مدنی، آمده است: “هر کس مالک عین باشد، مالک منافع آن نیز خواهد بود.”

4. عرف و عادت:

• در برخی موارد، عرف و عادت محلی می تواند در تعیین مالکیت پشت بام مغازه نقش داشته باشد.
• برای مثال، در برخی از مناطق، عرف بر این است که مالکیت پشت بام به مالک طبقه آخر تعلق دارد.
• البته، باید توجه داشت که عرف و عادت در صورتی می تواند ملاک عمل قرار گیرد که با قوانین و مقررات مغایرتی نداشته باشد.

5. آرای قضایی:

• آرای قضایی صادره در خصوص دعاوی مربوط به مالکیت پشت بام مغازه، می تواند منبع مفیدی برای تعیین مالکیت باشد.
• این آرا می تواند به عنوان رویه قضایی در نظر گرفته شود و در موارد مشابه مورد استناد قرار گیرد.

6. نظرات کارشناسی:

• در برخی موارد، برای تعیین مالکیت پشت بام مغازه، نیاز به نظر کارشناسی است.
• کارشناسان حقوقی و فنی می توانند با بررسی اسناد و مدارک و همچنین با بازدید از محل، نظرات خود را در خصوص مالکیت پشت بام ارائه دهند.

7. توافق و قرارداد:

• در برخی موارد، مالکین می توانند با توافق یکدیگر، مالکیت پشت بام را تعیین کنند.
• این توافق می تواند به صورت کتبی یا شفاهی باشد.
• البته، توافقات نباید مغایرتی با قوانین و مقررات داشته باشند.

8. مزاحمت و ممانعت از حق:

• در صورتی که شخصی از حق مالکیت شما در خصوص پشت بام مغازه شما ممانعت کند، می توانید از طریق مراجع قانونی اقدام کنید.
• در این خصوص، می توانید با طرح دعوای مزاحمت و ممانعت از حق، از دادگاه تقاضای رفع ممانعت و جبران خسارات کنید.

9. هیئت حل اختلافات:

• در برخی از مجتمع های تجاری، هیئت حل اختلافاتی برای رسیدگی به دعاوی مربوط به مشاعات، از جمله پشت بام، وجود دارد.
• در صورتی که در خصوص مالکیت پشت بام مغازه خود با سایر مالکین اختلاف دارید، می توانید به این هیئت مراجعه کنید.

10. داوری:

• در صورت تمایل، می توانید برای حل اختلاف مربوط به مالکیت پشت بام مغازه، به داوری مراجعه کنید.
• در داوری، یک شخص ثالث به عنوان داور، به اختلاف رسیدگی و رای نهایی را صادر می کند.

با در نظر گرفتن این مفاهیم کلیدی، می توانید به درک بهتر موضوع مالکیت پشت بام مغازه و حل اختلافات مربوط به آن کمک کنید.

نکته:

قوانین و مقررات مربوط به مالکیت پشت بام مغازه ممکن است در کشورهای مختلف و حتی در مناطق مختلف یک کشور متفاوت باشد.

قوانین مالکیت پشت بام مغازه

در ساختمان‌های چندطبقه، پشت‌بام جزء اموال مشترک ساکنین محسوب می‌شود و همه افراد به یک اندازه در استفاده از آن حق دارند. بنابراین تمام ساکنین باید در امر تصمیم‌گیری در مورد آن مشارکت داشته باشند. البته لازم به ذکر است که داشتن حق مالکیت، به معنای این نیست که ساکنین در نحوه استفاده از پشت‌بام آزاد هستند. به عبارت بهتر، استفاده از این بخش از ساختمان باید طبق قوانین باشد تا مشکلی میان ساکنین به وجود نیاید. با توجه به این که این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، ما در ادامه بیش‌تر در مورد آن صحبت خواهیم کرد تا جزئیات مربوط به آن، بهتر برای شما روشن شود.

قوانین استفاده از پشت بام مغازه

مهم‌ترین مواردی که در حین استفاده از پشت‌بام مشاع مغازه‌ باید جدی گرفته شود، به شرح ذیل است:

استفاده شخصی

طبق قانون، هیچ یک از ساکنین نمی‌توانند از مکان‌های مشاع ساختمان مثل پشت‌بام استفاده شخصی داشته باشند.

ساخت انباری

ساخت انباری بر روی پشت‌بام‌های مشترک، فقط در صورت موافقت تمام ساکنین و همچنین اخذ پروانه ساخت، مجاز است. قابل ذکر است در صورتی که فقط یک نفر با این موضوع موافق نباشد ساکنین حق چنین کاری را ندارند.

قوانین و مقررات مربوط به مالکیت پشت بام مغازه در ایران:

قوانین و مقررات مربوط به مالکیت پشت بام مغازه در ایران، به طور کلی در دو دسته قوانین عام و قوانین خاص قابل بررسی هستند:

1. قوانین عام:

• قانون مدنی:

قانون مدنی ایران، در مواد مختلف به موضوع مالکیت و حقوق مرتبط با آن پرداخته است. برخی از مواد قانون مدنی، به طور مستقیم به مالکیت پشت بام و حریم آن اشاره دارند.

• قانون ثبت اسناد و املاک:

این قانون، به نحوه ثبت مالکیت املاک و صدور سند مالکیت می پردازد. در این قانون، به طور خاص به موضوع مالکیت پشت بام اشاره نشده است.

• قانون تملک آپارتمانها:

این قانون، به موضوع مالکیت و حقوق و تعهدات ساکنین در آپارتمانها می پردازد. در این قانون، به طور خاص به موضوع مالکیت پشت بام اشاره شده است.

2. قوانین خاص:

• آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها:

این آئین نامه، جزئیات بیشتری را در خصوص موضوع مالکیت و حقوق و تعهدات ساکنین در آپارتمانها ارائه می دهد. در این آئین نامه، به طور خاص به موضوع مالکیت پشت بام و نحوه استفاده از آن اشاره شده است.

• مصوبات شورای اسلامی شهر:

شورای اسلامی شهر، می تواند در خصوص موضوعات مختلفی از جمله مالکیت و استفاده از پشت بام مغازه ها، مصوبات محلی را تصویب کند.

در اینجا به برخی از نکات مهم در خصوص قوانین و مقررات مربوط به مالکیت پشت بام مغازه اشاره می شود:

• مالکیت پشت بام مغازه:

مالکیت پشت بام مغازه، به طور کلی به مالک مغازه تعلق دارد.

• حقوق و تعهدات مالک:

مالک پشت بام مغازه، موظف است از آن به نحوی استفاده کند که به حقوق سایرین تجاوز نکند.

• استفاده از پشت بام:

مالک مغازه می تواند از پشت بام برای مصارف مختلفی از جمله انبار، نصب تاسیسات، و یا ایجاد فضای سبز استفاده کند.

• ساخت و ساز در پشت بام:

برای ساخت و ساز در پشت بام مغازه، نیاز به اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح است.

• حریم پشت بام:

مالک پشت بام مغازه، موظف است حریم آن را رعایت کند و از ایجاد مزاحمت برای همسایگان خودداری کند.

• دعاوی مربوط به مالکیت پشت بام:

در صورت بروز اختلاف در خصوص مالکیت پشت بام مغازه، می توان به مراجع قضایی مراجعه کرد.

موارد مشمول:

• مالکیت پشت بام مغازه به طور کلی به مالک مغازه تعلق دارد.
• در برخی موارد، مالکیت پشت بام به صورت مشاع بین مالکین واحدهای تجاری یک مجتمع تقسیم می شود.
• در برخی موارد، ممکن است در سند مالکیت مغازه، به طور خاص به مالکیت پشت بام اشاره شده باشد.
• در برخی موارد، ممکن است در پروانه ساختمانی مغازه، به کاربری مجاز برای پشت بام اشاره شده باشد.

موارد معاف:

• مغازه هایی که در مجتمع های مسکونی واقع شده اند، ممکن است از مالکیت پشت بام مغازه معاف باشند.
• مغازه هایی که در حریم بناهای تاریخی یا مذهبی واقع شده اند، ممکن است از مالکیت پشت بام مغازه معاف باشند.
• مغازه هایی که در طرح های توسعه شهری قرار گرفته اند، ممکن است از مالکیت پشت بام مغازه معاف باشند.

حقوق و تعهدات:

• مالک پشت بام مغازه حق استفاده از آن را برای مصارف مختلفی از جمله انبار، نصب تاسیسات، و یا ایجاد فضای سبز دارد.
• مالک پشت بام مغازه موظف است از آن به نحوی استفاده کند که به حقوق سایرین تجاوز نکند.
• مالک پشت بام مغازه موظف است حریم آن را رعایت کند و از ایجاد مزاحمت برای همسایگان خودداری کند.
• مالک پشت بام مغازه موظف است در حفظ و نگهداری آن کوشا باشد.
• ساکنین مجتمع های تجاری، حق استفاده از پشت بام به عنوان مشاعات را دارند.
• ساکنین مجتمع های تجاری، موظف هستند از پشت بام به نحوی استفاده کنند که به حقوق سایر ساکنین تجاوز نکند.
• ساکنین مجتمع های تجاری، موظف هستند در حفظ و نگهداری پشت بام کوشا باشند.

نحوه پرداخت هزینه‌ها

با توجه به این که پشت‌بام جزء اموال مشترک ساختمان محسوب می‌شود تمام هزینه‌هایی که برای آن پرداخت می‌شود باید به صورت مساوی، میان مالکان تقسیم شود. از این رو، بهتر است که هر گونه اقدامی برای تعمیر یا بازسازی آن، با کسب موافقت تمام ساکنین انجام شود. این امر سبب می‌شود که در زمان پرداخت هزینه‌ها، ساکنین همکاری بیشتری با یکدیگر داشته باشند.

تذکری مهم در مورد استفاده از پشت‌بام مغازه

قوانینی که در مورد نحوه استفاده از پشت‌بام مطرح شد برای استفاده عادلانه از پشت‌بام مغازه‌‌ها و ملک‌های تجاری تدوین شده است. از این رو، تمام افرادی که در چنین مکان‌هایی مشغول هستند، باید به این قوانین پایبند باشند تا احتمال بروز مشکلات جدی به حداقل برسد.

این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و در صورتی که یکی از مالکان یا مستأجران، به این موضوع توجه نکند، ممکن است خسارت‌های زیادی به پشت‌بام یا حتی خود ساختمان وارد شود. البته، اگر فقط یکی از ساکنان به دلیل سهل‌انگاری نسبت به قوانین مطرح شده موجب خرابی پشت‌بام شود، طبق قانون باید تمام خسارت وارده را تقبل کند. شایان ذکر است که حتی اگر فرد خاطی از پرداخت خسارت امتناع کند، شرکای او می‌توانند از طریق قانون برای دریافت خسارت لازمه اقدام کنند.

راه حل های عملی برای حل اختلافات مربوط به مالکیت پشت بام مغازه:

در صورت بروز اختلاف در خصوص مالکیت پشت بام مغازه، می توانید از راه حل های زیر استفاده کنید:

1. مذاکره و توافق:

اولین قدم برای حل اختلاف، گفتگو و مذاکره بین طرفین دعوا است. در بسیاری از موارد، با مذاکره و توافق می توان به یک راه حل مسالمت آمیز دست یافت. شما می توانید در صورت تمایل، از یک شخص ثالث بی طرف به عنوان میانجی در مذاکرات خود استفاده کنید.

2. داوری:

در صورت عدم توافق طرفین، می توانید به داوری مراجعه کنید. در داوری، یک شخص ثالث به عنوان داور، به اختلاف رسیدگی و رای نهایی را صادر می کند. لازم به ذکر است رای داور برای طرفین دعوا لازم الاجرا است.

3. مراجع قضایی:

در صورتی که با مذاکره و داوری نتوان به حل اختلاف دست یافت، می توانید به مراجع قضایی مراجعه کنید. در مراجع قضایی، به دعوای شما رسیدگی و رای نهایی توسط قاضی صادر می شود.

در اینجا چند راه حل عملی دیگر برای حل اختلافات مربوط به مالکیت پشت بام مغازه ارائه می دهیم:

• استعلام از مراجع ذیصلاح:
• می توانید از مراجع ذیصلاح مانند شهرداری، اداره ثبت اسناد و املاک، و یا نظام مهندسی، در خصوص مالکیت پشت بام مغازه استعلام کنید.
• پاسخ این مراجع می تواند در حل اختلاف شما راهگشا باشد.
• ارائه مدارک و مستندات:
• هر یک از طرفین دعوا، باید مدارک و مستندات خود را در خصوص مالکیت پشت بام مغازه ارائه دهد.
• این مدارک و مستندات می تواند شامل سند مالکیت، پروانه ساختمانی، و یا توافقات کتبی بین طرفین باشد.
• کارشناسی:
• در برخی موارد، ممکن است نیاز به نظر کارشناسی باشد.
• کارشناسان حقوقی و فنی می توانند با بررسی اسناد و مدارک و همچنین با بازدید از محل، نظرات خود را در خصوص مالکیت پشت بام ارائه دهند.

نکته:

• قبل از اقدام به هر گونه اقدامی، از جمله مراجعه به مراجع قضایی، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
• وکیل یا مشاور حقوقی می تواند با بررسی مدارک و مستندات شما، راه حل های مناسب را برای حل اختلاف شما ارائه دهد.

سوالات متداول

سخن آخر

ما امروز در مورد قوانین مالکیت پشت‌بام مغازه صحبت کردیم و سعی کردیم که تمام ابعاد این موضوع را به طور دقیق مورد بررسی قرار دهیم. چراکه معمولا در این مورد اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد و طبیعتا اگر افراد در مورد قوانین این موضوع، اطلاعات کافی در دست داشته باشند، این اختلافات به حداقل می‌رسد.

  در آخر نیز این نکته را متذکر می‌شویم که فقط در صورت پایبندی به قوانین مذکور، تمام ساکنین می‌توانند به صورت عادلانه از پشت‌بام‌های مشاع استفاده کنند.